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Saint-Maur-des-Fossés, charmante ville de la périphérie parisienne dans le Val-de-Marne (94), séduit par son cadre de vie verdoyant et ses liaisons proches avec Paris. Mais à quel prix peut-on s'installer dans cette commune très prisée ? En 2025, le marché immobilier saint-maurien affiche des prix au mètre carré élevés, tant pour les appartements que pour les maisons. Dans cet article, nous faisons le point sur les données de marché, les tendances et les perspectives.

• Selon PAP, le prix moyen toutes catégories confondues s'élève à environ 5 718 €/m².

• Pour les appartements, la moyenne est plus modeste que pour les maisons : PAP indique environ 5 317 €/m², tandis que pour les maisons, le prix moyen monte jusqu'à 7 204 €/m².

• D'après MeilleursAgents (novembre 2025), le prix moyen d'un appartement est de 5 747 €/m², avec des valeurs allant de 4 172 € à 7 970 €/m² selon les quartiers.

• Pour les maisons, MeilleursAgents estime un prix moyen de 6 138 €/m², avec une large fourchette entre 3 899 € et 9 678 €/m².

• D'après Orpi, le prix moyen au m² est de 6 667 €/m² pour les appartements et 6 397 €/m² pour les maisons.

• Sur 12 mois, le prix médian au m² selon Le Figaro Immobilier progresse d'environ +1 %.

• Mais, selon PAP, le marché montre des signes de repli : une baisse de –4,5 % sur un an, et –9,9 % sur deux ans pour certains biens.

• RealAdvisor rapporte que sur une période de 11 ans, l'immobilier saint-maurien a globalement bien résisté : +18,6 % pour les maisons, +21 % pour les appartements.

• Toutefois, ces 12 derniers mois, les prix des maisons ont diminué de –4,6% et ceux des appartements de –5,2% sur la même source.

Appartements

• Les appartements à Saint-Maur-des-Fossés restent nombreux : le prix moyen tourne autour de 5 700 – 6 000 €/m² selon les plateformes.

• Sur Ville-Data, on note des écarts selon la taille : les studios (≤ 25 m²) se vendent autour de 5 946 €/m², les T2 à ~ 5 695 €/m², et les T3 (~ 50-80 m²) à ~ 5 041 €/m².

Maisons

• Les maisons, moins nombreuses mais souvent plus spacieuses, coûtent en moyenne 6 000 – 7 000 €/m², selon les quartiers et la qualité du bâti.

• Selon RealAdvisor, le prix médian pour une maison saint-maurienne se situe autour de 6 192 €/m².

Plusieurs éléments expliquent pourquoi l'immobilier à Saint-Maur-des-Fossés est relativement élevé :

1. Localisation privilégiée : la ville est bien connectée à Paris, ce qui en fait un choix attractif pour les actifs recherchant la proximité de la capitale sans y vivre directement.

2. Cadre de vie agréable : ses bords de Marne, ses espaces verdoyants et son architecture résidentielle attirent des familles.

3. Rareté du foncier : comme dans de nombreuses communes proches de Paris, le terrain disponible est limité, ce qui tend à faire monter les prix, surtout pour les maisons.

4. Variabilité selon les rues / quartiers : certaines rues plus prisées ou bien desservies peuvent tirer les prix vers le haut, alors que d'autres secteurs plus modestes offrent des valeurs plus abordables.

• Pour un acheteur résidentiel, Saint-Maur-des-Fossés peut représenter un investissement « coup sûr » : la demande reste forte, et même avec des fluctuations, la qualité de vie reste un avantage majeur.

• Pour un investisseur locatif, la ville peut offrir un bon rendement, notamment sur les appartements, à condition de bien cibler l'emplacement et la typologie du bien.

• En cas de recul temporaire des prix (comme le suggèrent certaines données), il peut être stratégique d'attendre ou de négocier — mais il faut rester vigilant sur les projections d'évolution.

• Enfin, la revente dans une commune aussi bien positionnée reste un argument fort, notamment si les infrastructures (transports, écoles) sont bien entretenues.

Le prix de l'immobilier à Saint-Maur-des-Fossés en 2025 reste élevé, certes, mais justifié par la localisation, le cadre de vie et la demande soutenue. Les appartements se négocient en moyenne autour de 5 700 à 6 000 €/m², tandis que les maisons peuvent atteindre 6 000 à 7 000 €/m² selon leur standing et leur emplacement. Le marché montre des signes de ralentissement à court terme, mais sur le long terme, la tendance reste solide. Pour les acheteurs comme pour les investisseurs, Saint-Maur-des-Fossés demeure une valeur sûre, à condition d'être bien informé et stratégique dans son projet.

Crédit photo : Unsplash : Hannah Busing

Situé aux portes de Paris, le Val-de-Marne (94) est aujourd'hui l'un des départements les plus attractifs d'Île-de-France pour les investisseurs immobiliers. Entre transports en plein développement, dynamisme économique, diversité des villes et prix encore accessibles, il offre un terrain d'opportunités idéal pour un investissement durable. Que ce soit pour un projet locatif, une résidence principale ou une valorisation patrimoniale, le Val-de-Marne séduit de plus en plus d'acheteurs.

Le Val-de-Marne bénéficie d'une localisation privilégiée, directement connecté à la capitale et aux grands axes franciliens. Grâce aux lignes RER (A, B, C, D), au métro, au tramway et à l'arrivée du Grand Paris Express, les déplacements deviennent toujours plus fluides.
Des villes comme Saint-Maur-des-Fossés, Maisons-Alfort, Créteil, Charenton-le-Pont ou Nogent-sur-Marne profitent d'une très forte demande grâce à leur proximité immédiate de Paris, tout en offrant un cadre de vie plus agréable et souvent plus abordable.

Le Val-de-Marne propose un marché immobilier varié : appartements anciens, programmes neufs, maisons familiales, quartiers pavillonnaires, zones en plein renouveau…
Ce dynamisme attire une population jeune, active et familiale, assurant une demande locative constante.
Pour les investisseurs, c'est l'assurance :

• d'un marché solide,

• d'une vacance locative faible,

• et d'une valorisation progressive du patrimoine.

Certaines communes en développement ou concernées par de futurs transports voient même leurs prix évoluer positivement, ce qui constitue un fort potentiel de rentabilité long terme.

Entre bords de Marne, vastes parcs, centres-villes vivants et infrastructures de qualité, le Val-de-Marne offre un environnement recherché.
On y trouve :

• de nombreux établissements scolaires réputés,

• des zones commerçantes dynamiques,

• des équipements sportifs et culturels variés,

• un équilibre idéal entre ville et nature.

Cette qualité de vie attire de nombreux ménages souhaitant s'installer durablement, renforçant ainsi la valeur immobilière des communes du département.

Le Grand Paris Express transforme profondément le Val-de-Marne.
Les nouvelles lignes et gares amélioreront la mobilité et augmenteront l'attractivité des communes concernées.
Résultat :

• des prix encore raisonnables aujourd'hui,

• une forte probabilité de plus-value lors de la mise en service des lignes,

• un intérêt croissant des investisseurs et acheteurs.

Commencer à investir avant l'arrivée définitive de ces infrastructures constitue une stratégie particulièrement intéressante.

Que vous souhaitiez investir en résidence principale, réaliser un investissement locatif classique, louer en meublé, acheter un studio étudiant, ou viser un logement familial, le Val-de-Marne propose des opportunités adaptées à tous les profils.
Certaines villes sont parfaites pour de la location étudiante (Créteil, Vitry), d'autres pour les familles et cadres (Saint-Maur, Nogent, Joinville), ou encore pour des achats plus accessibles (Champigny, Villiers, Orly).

Le Val-de-Marne s'impose comme l'un des territoires les plus prometteurs d'Île-de-France pour investir. Son emplacement stratégique, son cadre de vie recherché, son marché dynamique et les perspectives offertes par le Grand Paris en font un département incontournable pour un investissement durable et rentable.
Qu'il s'agisse d'un premier achat, d'un projet patrimonial ou locatif, le Val-de-Marne offre un potentiel exceptionnel pour bâtir l'avenir sereinement.

Crédit photo : Unsplash : Pascal Bernardon

Depuis plusieurs années, le marché de l'immobilier tertiaire connaît une transformation profonde : nouvelles attentes des entreprises, raréfaction des surfaces adaptées, montée du télétravail, recherche de performance énergétique… Autant de facteurs qui contribuent aujourd'hui à tendre le marché dans de nombreuses zones, en particulier en Île-de-France et dans les grandes métropoles.
Entre demande soutenue et offre insuffisamment adaptée, l'immobilier tertiaire devient un secteur stratégique où anticiper les tendances devient indispensable pour réussir son investissement ou son implantation.

Les entreprises ne recherchent plus seulement des bureaux : elles veulent des espaces modulables, connectés, plus verts et répondant à de nouvelles dynamiques de travail (flex-office, coworking, hybridation).
Cette évolution rapide crée une pression sur les biens déjà conformes aux standards actuels :

• luminosité,

• performance énergétique (normes environnementales),

• qualité de l'emplacement,

• accessibilité transports,

• possibilités d'aménagement.

Résultat : les biens tertiaires modernes sont très demandés, tandis que les bâtiments plus anciens peinent à s'adapter sans rénovation lourde.

Alors que la demande se précise, l'offre tertiaire capable de répondre aux nouveaux besoins reste limitée. De nombreux bâtiments présentent :

• une obsolescence technique,

• des consommations énergétiques trop élevées,

• des coûts de rénovation importants,

• des localisations moins attractives pour les collaborateurs.

Cette dualité crée un marché à deux vitesses :

• Les espaces récents, rénovés ou performants se louent vite et cher.

• Les immeubles anciens deviennent plus difficiles à commercialiser.

La tension se renforce à mesure que les normes environnementales se durcissent, réduisant encore le stock de biens réellement exploitables.

L'arrivée des réglementations environnementales, comme le Décret Tertiaire, impose aux bâtiments une réduction progressive de leur consommation énergétique.
Pour les propriétaires, cela signifie :

• investissements obligatoires,

• modernisation des installations,

• mise en conformité des bâtiments.

Les entreprises privilégient désormais les surfaces performantes pour réduire leurs coûts et améliorer leur image RSE.
Les biens "verts" deviennent donc particulièrement recherchés, renforçant la pression sur ce segment.

Certaines zones voient leur attractivité exploser :

• proximité immédiate des transports,

• hubs économiques,

• quartiers rénovés ou en mutation,

• bassins d'emploi dynamiques.

Dans ces secteurs, la compétition entre entreprises et investisseurs est forte, ce qui contribue à la tension du marché. Les surfaces de moyenne taille (100 à 500 m²), très recherchées, sont souvent les premières à manquer.

Pour les investisseurs, la tension du marché tertiaire peut être une véritable opportunité… à condition de viser juste.
Les bâtiments déjà aux normes environnementales et bien situés offrent :

• une forte liquidité,

• une demande soutenue,

• une valorisation sécurisée,

• une meilleure rentabilité long terme.

À l'inverse, les biens obsolètes nécessitent des rénovations importantes mais peuvent représenter un potentiel de valorisation élevé pour ceux prêts à investir dans leur remise à niveau.

Le marché de l'immobilier tertiaire se tend sous l'effet combiné de la transformation des usages, des exigences énergétiques et de la rareté des surfaces adaptées. Les entreprises recherchent désormais des espaces flexibles, performants et valorisants pour leurs équipes, tandis que les investisseurs doivent anticiper les mutations en cours pour saisir les meilleures opportunités.
Dans ce contexte, l'immobilier tertiaire moderne et conforme aux nouvelles normes s'impose comme un actif stratégique, à la fois robuste, attractif et porteur d'avenir.

Crédit photo : Unsplash : Nastuh Abootalebi